Bolån

Bolån är hypotekslån som används för finansiering av köp av fast egendom och/eller bostadsrätt. Bolånet utgörs alltid till största del av ett bottenlån som är ett rent hypotekslån – det vill säga lån med säkerhet. I tillägg kan det totala bolånet också inkludera ett topplån. För eventuell ytterligare finansiering kan också vanliga blancolån komma ifråga. På den här sidan kan du läsa ingående om de tre delarna.

Bottenlån

Bottenlånet finansierar ett bostadsköp från den första kronan och uppåt, eller från grunden och uppåt om man så vill. Ett bottenlån kan enligt lag inte överstiga 85% av marknadsvärdet alternativt köpeskillingen för en bostad (bolånetak). Detta är dock en absolut högstanivå, och majoriteten av bankerna har valt att sätta bolånetaket lägre än så. Det är svårt att ge ett snitt, men många banker opererar med ett tak på mellan 75-80%.

Med säkerheten i bostaden som grund är bottenlånet ett mycket säkert lån ur långivarens perspektiv. Det innebär i princip automatiskt att lånet löper med en låg ränta. Över tid brukar de rörliga boräntorna i snitt ligga ungefär 2% över Riksbankens styrränta. Du kan läsa mer om boräntorna i förhållande till styrräntan här.

Bottenlån läggs upp med många års återbetalningstid och för större lån kan den vara så lång som 50 år. Amortering ska ske antingen varje månad eller en gång i kvartalet. Om lånet överstiger 70% av bostadens värde/köpeskillingen ska amortering ske med minst 2% årligen. Är belåningen på mellan 50-70% ska amorteringstakten vara 1% per år. Dessa sistnämnda regler följer av Finansinspektionens beslutade regler om amorteringskrav daterade juni 2016.

Topplån

Som nämnts kan taket för ett bottenlån ligga på allt mellan 75-85%. Om bottenlånet hos en viss långivare inte kan uppgå till maximala 85%, kan bolånetagaren ansöka om ett så kallat topplån för att komplettera upp till maxtaket. Detta lån konstrueras som ett blancolån med en betydligt kortare återbetalningstid än ett bottenlån samtidigt som det löper med en lägre ränta än ett genomsnittligt blancolån. Topplånet kan bäst beskrivas som en slags blandning av ett hypotekslån och ett lån utan säkerhet.

Topplånet ska amorteras av månadsvis och vanligtvis är amorteringstakten hög. Banken tar nämligen högre risk med topplånet än med bottenlånet och banken ser helst att låntagaren så snabbt som möjligt kommer på ”säker mark” genom att bara ha ett bottenlån.

Blancolån

Den som inte har möjlighet att betala hela kontantinsatsen på 15% av köpeskillingen med sparade pengar har möjlighet att ansöka om ett lån till insatsen. Vanligtvis kan det inte göras hos den bank där man sedan har för avsikt att ansöka om bottenlån och eventuellt topplån. Det är emellertid inget större problem eftersom det finns en stor mängd andra långivare att vända sig till.

Blancolån amorteras av månadsvis med den återbetalningstakt som man själv väljer. Räntan sätts individuellt utifrån betalningsförmåga och kreditvärdighet.

Räkneexempel

För att göra ovan lite abstrakta genomgång lite mer konkret kan det vara en god idé att presentera ett räkneexempel.

Paret Linus och Linnea köper en villa till priset 2,85 miljoner. De har 400 000 kr sparade i kontanter som de kan lägga in som kontantinsats. Det saknas emellertid 27 500 kr för att kontantinsatsen på 15% av köpeskillingen ska kunna betalas fullt ut. De behöver dessutom låna till lagfart och pantbrevkostnader.

Linus och Linnea tar då för det första ett blancolån på 100 000 kr för att täcka bristen i kontantinsatsen och för att kunna bekosta lagfart samt pantbrev.

Hos den bank där Linus och Linnea ansöker om bolån gäller ett bolånetak på 80%. Det innebär att paret kan ansöka om bottenlån på 2,28 miljoner och sedan teckna till ett topplån på 142 500 kr.